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一談到上海，腦海就是滿坑滿谷的人在南京路上晃來晃去的。有人特地到南京路走一遭，「人潮就是錢潮」，當下義無反顧下海投資；有人仰慕「中華第一街」大名，專程跑去看看到底是「啥米碗糕」......
一談到上海，腦海就是滿坑滿谷的人在南京路上晃來晃去的。有人特地到南京路走一遭，「人潮就是錢潮」，當下義無反顧下海投資；有人仰慕「中華第一街」大名，專程跑去看看到底是「啥米碗糕」；有人聽聲辨位，被南京路此起彼落乒乓的工地噪音吸引，好奇的想一窺究竟；很多人莫名其妙地被簇擁人潮牽引著，莫名其妙到這裡猛掏腰包．．．。更多的人是驚訝於城市激速發展及公權力大力一揮，南京路就這樣翻了好幾翻。
台灣最近盛行中國熱，其實就是上海熱，就是對隔離了數十年時空的新鮮地充滿了"？"（雖然只隔了台灣海峽，坐飛機二個多鐘頭就到了）；走進南京路，就像是走進中國大陸對外展示櫥窗，很多人希望藉由打開這扇洋櫥窗，就此登堂入室，闖出一片新天地。不管是好奇心或是另有目的，瞭解海峽對岸，台灣是不能再缺席了。
南京路早就很紅火了，不過命運也是曲折的很。1845年外強強迫制定與匯總其它法令為《上海土地章程》（Shanghai Land Regulations），這個不平等條約就活生生將外灘及南京路一帶劃為英租界地，南京路就瞬間脫了唐裝換西裝，有了明顯改變（上海由小漁村漸變為中國商貿第一大市，從某些層面看，就是拜西風東漸，外勢力的強暴、割據與文化、商貿交流，養成上海人追新善變的性格與超溜超強的生意經）。
1949年後，中共政府對私營企業進行社會主義改造，大規模進行商業改革，撤銷一些商業網，遷往外地，上海曾一度成為工業城市，鋼鐵、造船、倉儲碼頭林立，許多商業被取代蕭條了。
改革開放後，上海的地位瞬間提升，變為經濟發展的龍頭，南京路所在地的黃浦區（特別是外灘一帶）被規劃為CBD（中心商務區），南京路搖身一變，由原本商業、零售變為國際商貿、金融的窗口，角色定位了，全面改造與房地產開發就如火如荼展開。
南京路的過去
談到南京路，先看看它的起源。1853年上海縣城小刀會起義，大批富豪為了躲避戰亂，攜帶著大筆資金進入租界，紛紛在福州路、廣東路設立洋布店、雜貨店、酒館、浴室等，生意興隆；南京路舊稱「花園弄」，1865年上海市工務部將它命名南京路，俗稱「大馬路」或「英大馬路」，這時南京路已經是百貨俱全，只是較無行業特色，而且以洋貨為主，是色彩鮮明、名實相符的中國「洋櫥窗」。
1910至1940年間，著名四大百貨公司相繼設立，使南京路的商業更上一層樓；1917年先施公司（現在的上海服裝商店），1918年永安公司（現在的華聯商廈），1926年新新公司（現在的第一食品商店）及1936年商場首裝自動扶梯的大新公司（現在的第一百貨），現在看來，這些公司建築雖然已堪稱人瑞，但經數度的內外改造，還是一尾青跳跳的活龍，除了四大公司外，加上許多享譽海內外的專門商店，200多家大小商店林立，及許多歷史悠久的建物，形成著名的熱騰騰的商圈。
南京路的規劃定位
南京路的繁榮是歷史的累積，本身有良好的區位和交通路網，加上租界地推波助瀾，榮景是可以預期的。商業街分段初步構想是：靠近外灘路段因為是對外主要展覽窗口，未來將置換為中外駐滬銀行的主要辦公區域，所以，以高檔精品專賣店為主；從河南中路至西藏中路段，則以服務來上海購物的遊客，所以，以中檔、大眾化百貨為主；西藏路以西，靠近人民廣場地段，主要作為休閒、娛樂設施。
規劃的用地性質，則以商業、服務業、文化、娛樂為主，在合適地段可以興建辦公、賓館、飯店、商住樓等。新建商業和辦公建築，容積最高可以到達9，所以，使用強度是相當高的。
南京路的改造歷程
說到南京路改造，可以看看幾個發展與改造的歷程。80年以後，隨著市場經濟發展，南京路再現商機，商業繁榮集中在河南中路與西藏路之間，展現出「中華第一街」的魅力。但是經過70餘年了，建物低矮與基礎設施過於老舊，不符合零售、餐飲、娛樂等產業發展與消費強烈需求，另外因為政府經費不足，所以，一些企業都就只能「擦邊球」，政府補貼一點經費，自己修修補補，聊勝於無。
90年起，黃浦區政府陸續推動「南京路十大改造工程」及很多「房地產開發」，1990至1994年間，「精品商廈」商業改造的實驗效果不錯，後有先施、曼克頓、協大祥、電子商廈、大不同商廈、南洋商場、88娛樂總匯、醫藥一店等八大公司，自籌資金，原址改造，有確實領頭的效果。而房地產開發，則主要集中在南京路南側部份，將沿街居住小商店等舊建築拆除，新建大型的商業大樓，如曼哈頓廣場、置地廣場、萬象大廈．．．等，原本南京路只有四大百貨公司規模較大，其他都是低矮的2、3層樓，自從改造以後，高樓大廈紛紛竄起，南京路就明顯不同了。
除1992年底、1993年初，大陸中央進行宏觀調控，所有工程陷入停頓期。1993下半年起、1994年開始大規模置換土地批租，在配合商業總體規劃，確定黃浦區CBD功能與定位，再加上中央向地方放權，上海政府管理機制採用「二級政府、三級管理」，提高了黃浦區政府的主導性，這時商圈舊區改造已多是整個街廓開發及成塊成片的改造。1995年7月，南京路試行週六、週日午後改作為步行街後，獲得很好的效果。
南京路步行街本就是以把上海市逐步建設成一個國際、國內經濟貿易中心為根本目標，以保持上海市商業在全中國的領先地位，促進城市文化交流，推動消費層次多樣化為具體目標，所以，步行街希望從單純的商業轉向歷史文化、旅遊觀光等功能，不過由於沿街商業類別雷同、其他商圈的競爭與壅塞的交通窘況，導致南京路的盛況下滑，所以，政府就積極部署完全步行街的建設。1999年9月步行街竣工使用後，正式開創了更新的風貌。
南京路建成多功能步行街以後
結合上海地鐵二號線完工，南京路步行街完成後，全長1033公尺，共有62家商業網點，支路10條，通過了都市設計的手段，將步行街融合到原有的購物環境，創造了親切、宜人的購物環境。所以，今天的南京路有了明顯的性格了：
1.「人氣王」：南京路以前每天就有80至100萬人潮，現在假日將近有170多萬人，從海內外、四面八方遊客到這裏來購物、觀光、遊憩、消費，人氣指數直線上升，好像沒有到此一遊，就不算來到上海了。
2.「洋櫥窗」：南京路是英租界地，本來就有混血的性格，所以，洋化的風格很明顯，外國建築風格多的是，也販賣許多國外的商品。洋櫥窗是塊大招牌，成為國內外遊客的最愛，走一趟，就可以看到拿著大包小包的遊客與洋化的歷史建物與商品。
3.「歷史街區」：南京路上不只是建物，還有許多商家具有數百年歷史，國營店如亨達利鐘錶、吳良材眼鏡店、王開照相館、老鳳祥銀樓、大昌祥綢布商店、老大房食品商店、盛錫福帽店等都是百年老店，商業歷時了一個多世紀，有些建物年代久遠，可以列為歷史古蹟。所以，走一趟南京路的「歷史街區」，就像走一回古早的時光隧道，如果把大名鼎鼎的外灘「萬國建築博覽會」也放進來看看，就知道所言不假。
4.「國際合作」：步行街的設計是經過了國際設計諮詢，這是由法國夏氏建築師聯合事務所－拉德方斯發展公司、日本RIA株式會社共同參與的。專家們認為南京路應該以「環境設計」為手段，建成有序的高品味的城市空間，在中外設計師通力合作下，以法國方案的：「金色地帶」（Golden Line）的構想為基礎，陸續完成後面的設計與施工，國際的產物有了脫胎換骨的轉變。
南京路步行街完成後，受到廣大的好評，沿線的商家營業額蒸蒸日上，獲得很大的經濟、社會效應，雖然也產生了很多問題，不過，南京路的舊區改造，促進了中心商務區機能的完善，重新塑造與強化「中華第一街」的形象與地位，使得南京路名符其實的成為購物、旅遊、商務、展示、文化等多功能於一體的步行街區，確實起了很好的示範效果。
儘管美人遲暮，多災多難，不過百年老店再次隆重開張，明豔動人更勝以往，且讓我們街東街西走一回，從心、重新、踏實的領略一二。
解釋名詞
「擦邊球」：因為土地、房屋都是國家的，當時就限制商店的拆遷改造，但是政府是允許店家整修門面的，大陸就戲稱為「擦邊球」。
（本文原載於室內雜誌【城市觀察家系列】2001年12月）
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